اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، ساز و کارهای زیادی نیاز دارد

به گزارش ۳۶۱ درجه ایران، هوشنگ پوربابایی در خصوص  قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول  گفت: اگر قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول درست تنظیم شود که در مرحله اجرا ایرادهای اجرایی پیدا نکند،  ما شاهد یک تحولی در سیستم قضایی و معاملات بین مردم خواهیم بود.

وی افزود: ما در خصوص معاملات با دو نظر فقهی و حقوقی مواجه بودیم؛ یک مقدار نظر حقوقی مربوط به روشنفکران سیستم حقوقی بود که آنها معتقد بوده و هستند که ثبت ملک  و معاملات ملکی اساساً الزامی است و  مادامی که ملک را به ثبت نرسانید، آن معامله از اعتبار کافی برخوردار نیست. این موضوع در مواد ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت  ذکر شده است و چیزی در حدود ۹۰ سال پیش این موضوع آمد. 

وی ادامه داد: حقوقدانان  معتقد بودند  در صورتی که معاملات اموال غیرمنقول به ثبت نرسد، دعاوی این معاملات با سند عادی در ادارات و محاکم، قابل پذیرش نخواهد بود.  فقها نیز معتقد بودند که  تشریفات الزام به ثبت اسناد رسمی، تشریفات معامله است و معامله همانی است که ملت بین خودشان حتی به صورت عادی و حتی به صورت شفاهی  منعقد می‌کنند، یعنی قرارداد نمی‌تواند منوط به تشریفات باشد و  بگذارید عقود به صورت عادی بین مردم رواج پیدا کند.

پوربابایی خاطرنشان کرد: دادگستری بین این نظر و نظر قبلی  که هر دو نظر هم قابل دفاع بود، گرفتار شده بود؛  بنابراین دادگستری سمت و سویش به سمت جهتی رفت که  نشان می‌داد که اگر معاملات با اسناد عادی را  هم بپذیرد، خللی در کار مردم ایجاد نمی کند. با این ترفند  ما شاهد بودیم که بسیاری از اموال مردم توسط سودجویان و کلاهبرداران و با سوءاستفاده از این عبارت تنظیم سند به صورت عادی به یغما رفت. 

این وکیل دادگستری افزود:  افرادی بودند که مال را با سند عادی  فرضا به من می‌فروختند و بعد  ثمن معامله را مطالبه می‌کردند و سپس مال را به شخص دیگری می‌فروختند و از آن هم پول می‌گرفتند؛ بنابراین دعاوی متعددی بین مردم در خصوص اموال غیرمنقول مبنی بر فروش مال غیر و کلاهبرداری و حتی دعاوی حقوقی  بین مردم  بسیار زیاد شده بود. دعاوی حقوقی این بود که  با سند عادی ملکی را می‌فروختید و بعد طرف به تعهداتش عمل نمی‌کرد و   شما باید دعاوی متعددی از قبیل الزام به  تنظیم سند رسمی یا الزام  به دعاوی فک رهن یا صدور پروانه ساختمان یا الزام به اخذ پایان کار  و … باید تنظیم می کردید؛ بنابراین بخش عمده ای از دعاوی ما مربوط به همین اختلاف عقیده بود که بین فقها و حقوقدانان رواج پیدا کرده بود.  خیلی‌ها اعتقاد داشتند که اگر ما  مواد ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت را  اجرایی کنیم دعاوی کم‌ می شود.

این وکیل دادگستری ادامه داد: اکنون  قانون اخیر الذکر  این مشکل را برطرف کرده است اما باید دید  زمانی که اجرا می شود در  شیوه اجرایش چه اتفاقاتی می‌افتد. ما  سابقه  بررسی و اصلاح قانون چک را داشتیم. درست است که ممکن است در خصوص قانون چک، تعداد چک های برگشتی  کمتر شده باشد  و خیلی‌ها با این قانون  منتفع شده باشند  و حتی در خصوص چک هم دادگستری از یک طرف،  دعاوی مطالبه چک را  دیگر  نداشته باشد، اما به خاطر نقص یا نقائصی که در شیوه قانون نویسی  بود، دعاوی مربوط به چک کم نشد؛ ولی دادگاه‌ها مرتب به این دعاوی رسیدگی می‌کنند. قانون ثبت هم همین است؛ اولاً که یک موضوعی که در قانون ثبت وجود دارد، خیلی‌ها را ملزم کرده که  معاملاتشان را هم به صورت شخصی و هم توسط دلالان و املاکی‌ها در سامانه ثبت به ثبت برسانند.  نقصی که اینجا وجود دارد این است  که بعضی از افراد، شرایط اقساطی را برای معاملاتشان تنظیم می‌کنند و نحوه پرداخت املاک  به صورت اقساط پیش‌بینی نشده است، در این قسمت چه باید کرد؛ بنابراین ممکن است دوباره راهکارهای فراری برای این قسمت در نظر گرفته شود. سازمان ثبت این‌ موارد را منوط به راه‌اندازی سامانه‌ای کرده که  این سامانه معلوم نیست. آیا این سامانه به اداره ثبت اسناد و املاک هم متصل هست یا خیر؟  زمانی این  موضوع مجدداً نوشته شده است که یک سال بعد از راه‌اندازی این سامانه است.

وی تاکید کرد: نقطه  قوت این قانون را می‌شود در  یکی از موادی که به تلف حکمی اشاره کرده دانست. ما به صورت ضمنی در مواد ۴۵۴ و ۴۵۵ قانون مدنی در صورتی که یک ملکی مال شخص الف توسط ب به شخص ج  فروخته می‌شد و شخص ج بر روی آن ملک   تغییراتی انجام می‌داد و باید توسط او به شخص د در طی سند رسمی واگذار می‌شد،  آن  را مشمول تلف حکمی می‌دانست اما به صورت صریح قانون مدنی این امر را پیش‌بینی نکرده بود. دکترین  یا فقهای ما در صورتی که انتقال یک ملک با سند رسمی به اشخاص متعدد دیگری صورت می‌گیرد یا در ملک عین آن تغییراتی  ایجاد می‌شد و احداث بنایی صورت می‌گرفت آن را  مشمول تلف حکمی می دانستند و مالک اجازه نمی‌داد که دیگر به شخص دارنده سند مراجعه کنید و به او اجازه می‌دادند که شما راجع به قیمتش به غاصب رجوع کنید؛  بنابراین در قانون این موضوع پذیرفته شده است و نقطه قوتش است.

پوربابایی در پایان گفت: قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول را باید با دید مثبت نگریست و    امیدواریم که  در اجرای این قانون اشکالاتی به وجود نیاید و  مردم ما هم آموزش ببینند؛ یعنی الان وظیفه قوه قضاییه توسط رسانه‌ها آموزش شیوه اجرای این قانون در رسانه‌های جمعی و ارتباطات عمومی است زیرا این قوانین  را فقط حقوقدانان   مطلع‌اند ولی عموم مردم  از این موضوع اطلاع ندارند؛  بنابراین اطلاع رسانی به همه آنها یا برگزاری نشست‌های تخصصی و فنی و حقوقی و اجرایی جهت رفع ایرادات احتمالی این قانون  الزامی است و همچنین در خصوص شیوه اجرایش امیدوارم که با آن  مشکلات و معضلاتی که راجع به  قانون چک داشتیم، راجع به این  موضوع  نداشته باشیم.